• Ecco tutto quello che c’è da sapere sulle novità della cedolare secca

    Ecco tutto quello che c’è da sapere sulle novità della cedolare secca, dopo il decreto fiscale in vigore dallo scorso 3 dicembre 2016.
    Quando parliamo di cedolare secca sugli affitti intendiamo un particolare regime fiscale di favore per chi concede in locazione un immobile ad uso abitativo. Questo vuol dire ignifica pagare una tassa sostitutiva all’ Irpef e delle relative addizionali, l’ imposta di bollo e di registro con un’aliquota al 21% nella maggior parte dei casi e ridotta al 15 e 10% in alcuni singoli casi.
    La legge num. 225 del 2016, derivata dal decreto fiscale num. 193 prevede alcune importanti novità per ciò che corncerne la cedolare sugli affitti, soprattutti sul tema della decadenza. Prima di entrare nei dettagli delle novità è bene ricapitolare a linee generali la disciplina riguardante la cedelore secca.

    Possono scegliere questo regime fiscale, i proprietari di immobili dati in affitto che fanno parte delle categorie catastali da A1 ad A11 (esclusa la categoria A10, uffici e studi privati). Optando per la cedolare secca chi offre in locazione una casa paga un’ imposta sostitutiva che si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

    L’aliquota è ridotta al 15% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni che si trovano:

    • nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).
    • nei Comuni con poche disponibilità abitative, articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Stiamo parlando di: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, dei comuni confinanti

    Ci sembra giusto ricordare che dall’anno 2014 e fino al 2017 tale aliquota è stata ulteriormente ridotta al 10% e si applica anche ai i contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014 lo stato di emergenza per il eventi di calamità naturali.

    Perchè scegliere la cedolare secca

    Quando si registra il contratto di locazione o anche nelle annualità successiva, optando per la cedolare secca, il locatore rinuncia all’aggiornamento annuo del canone di locazione sulla base della variazione Istat e ha l’obbligo di comunicare preventivamente la scelta per la cedolare, tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, all’inquilino.

    La cedolare secca deve essere seguita dal modello RLI, che si trova gratis sul sito dell’Agenzia delle Entrate. L’opzione alla cedolare dura per l’intero periodo di durata del contratto (normalmente si tratta di contratti “4+4”) ma il locatore ha la possibilità di revocarla in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. In questo la revoca va dichiarata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento, cioè entro 30 giorni dalla fine dell’annualità precedente.

    Il decreto fiscale in vigore dal 3 dicembre del 2016 ha previsto che in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione non si prevede la revoca dell’opzione alla cedolare secca qualora il contribuente abbia tenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime favorevole della cedolare, effettuando i relativi versamenti e dichiarando redditi da cedolare nella sua dichiarazione.

    Tutte le insidie della cedolare secca: attenzione alla proroga

    Si tratta della soluzione maggiormente scelta dai proprietari di immobili in affitto, che vogliono una gestione facile del contratto di locazione sia sotto l’aspetto burocratico , sia sotto quello fiscale.

    Quando parliamo della “proroga della cedolare secca” intendiamo l’opzione mediante la quale il proprietario e l’inquilino decidono di prolungare la condizione agevolata, dopo la sua scadenza.

    I vantaggi della Cedolare secca

    Questo tipo di contratto offre ai proprietari una gestione più rapida e facile e delle condizioni agevolate. La cedolare secca infatti prevede il pagamento di un’aliquota fissa sul canone di locazione. ovvero una tassa che sostituisce l’Irpef e le altre imposte correlate. Si tratta di un indiscutibile vantaggio, che può però rivelarsi un problema. Bisogna fare attenzione soprattutto nel momento in cui si verifica la necessità di proroga della cedolare secca.

    I rischi per la proroga della cedolare secca

    Importante ricordare che la proroga non è automatica insieme al rinnovo del contratto. È infatti necessario dichiarare di volere continuare con questo regime, entro 30 giorni dalla proroga del contratto. Nel caso in cui la proroga della cedolare secca non viene dichiarata entro questi giorni, il contratto non rientrerà più in tale regime e la tassazione passerà da semplificata a ordinaria. Attenzione: prestate molta attenzione alla procedura.

    Come comunicare la proroga della cedolare secca

    Ecco i passaggi per continuare a mantenere il regime di cedolare secca:

    • Comunicare al conduttore mediante una raccomandata, la rinuncia dell’ aggiornamento di canone, per mantenere la cedolare secca.
    • Segnalare all’Agenzia delle Entrate il passaggio, attraverso il modello RLI, in cui bisogna espressamente indicare l’opzione della cedolare secca.

    Importante: il modello deve essere presentato entro 30 giorni dalla stipula del contratto, altrimenti la richiesta non sarà valida.